Fastighet och underhåll

Ett av de viktigaste arbetsområdena för bostadsrättsföreningens styrelse är förvaltningen av fastigheten. Sedan 2012 köper föreningen teknisk förvaltning av Nytorget Fastigheter AB vilket innebär att de bistår styrelsen med bl.a. budget, upphandlingar, driftsoptimering, underhållsplanering och löpande rapporter om felanmälningar och åtgärder.

Styrelsen arbetar hela tiden med frågor som rör fastighet och underhåll. Arbetet sker dels genom projekt som spänner över längre tidsperioder och dels löpande genom uppföljning av inkomna rapporter.

Fastighetsskötsel

För det löpande underhållet i fastigheten svarar Nytorget Fastigheter AB.

Varje vecka, vanligen på måndagar, sker allmän tillsyn av fastigheten, våra hus och dess allmänna utrymmen. Eventuella fel rapporteras och åtgärdas direkt om möjligt. Vid denna rondering avläses även förbrukning av t.ex. fjärrvärme, vatten och el, samt kontrolleras undercentralernas funktion.

Felanmälan görs till Nytorget Fastigheter AB. Se kontaktupgifter i sidfot nedan.

Daniel Karlsson

Teknisk förvaltare

Enver Akhmedov

Fastighetsskötare

Planerat underhåll

Underhållsplan

Styrelsen arbetar enligt en underhållsplan som har upprättats och löpande uppdateras i samarbete med vår förvaltare.

Arbeten som planeras under nästa budgetperiod är:

Byte till sensorstyrd belysning i trapphusen och i källaren samt översyn av gamla el-ledningar i källarlokalerna.
Renovering och ansiktslyft av grillplats och trädgård
Renovering av portar
Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) – Genomgång av hela fastigheten.
Påbörja planering och upprusning av pannrummet med syfte att kunna erbjuda alla boende på Humlan en gemensam aktivitetslokal.

För att hålla kostnaderna nere kommer vi att välkomna frivilliga boende som vill vara behjälpliga i olika lättare projekt som att tex. att måla pannrum, anlägga trädgård, eller andra projekt som höjer trivselfaktorn på Humlan. Detta kommer då att annonseras under Aktuellt på förstasidan.

Regler för ombyggnation

För att genomföra större förändringar i lägenheten som ändrar dess planering eller om förändringen berör fastighetens centrala funktioner, som VVS, ventilation och el-/gasledningar måste bostadsrättsinnehavare ha styrelsens godkännande. För att få det behöver en skriftlig förfrågan lämnas in till styrelsen. Det åligger dig som bostadsrättsinnehavare att själv undersöka om bygglov/bygganmälan krävs för den förändring som ska göras.

I det skriftliga underlaget ska ingå en beskrivning av förändringen, ritning samt en godkänd bygganmälan eller erhållet bygglov då så fordras. I fall där bygganmälan eller bygglov ej krävs ska en redovisning av utredning som visar att förändringen inte påverkar husets konstruktion ingå. Kontakta stadsbyggnadskontoret om du är osäker. Det är viktigt att du anlitar certifierade hantverkare som du också presenterar i underlaget.

Spisfläktar och badrumsfläktar får inte kopplas på husens ventilationskanaler då detta påverkar ventilationen/självdragsystemet. Endast kolfilterfläkt får installeras.

Hyresgäster i föreningen har inte samma möjligheter att ändra i lägenheten. Styrelsen kan, efter dialog med hyresgäst, besluta om förändringar i enskilda fall. Kontakta styrelsen om du har frågor.

Elsystem och Huvudsäkringar

Hur är elsystemet i din lägenhet säkrat?
Din huvudsäkring finns i elcentralen i respektive hus. Det är endast styrelsen, vår förvaltare Nytorget Fastigheter AB och Bravida Jour som har tillgång till elcentralerna.

I elskåpet inne i lägenheten finns ett antal automatsäkringar/ dvärgbrytare för olika rum och ändamål. Det finns en lista i säkringsskåpet som beskriver vad var och en går till. Några av automatsäkringarna används sannolikt inte. Det finns dessutom en huvudsäkring av dvärgbrytartyp i detta säkringsskåp.

Vad gör man vid ett elavbrott?
Vid elavbrott ska du först stänga av de elprodukter och/eller strömbrytare som orsakade elavbrottet. Sedan ska du i första hand kontrollera säkringsskåpet inne i lägenheten. Har någon av automatsäkringarna löst ut så har den svarta/grå lilla spaken fallit ned i ett horisontellt läge. För att återställa en sådan dvärgbrytare måste du först fälla ned spaken så att den pekar snett nedåt varpå du viker den uppåt, förbi det horisontella läget och ställer den snett uppåt i det aktiverade läget. Står alla säkringarna i det aktiverade läget och ingen säkring har löst ut säkringsskåpet i lägenheten och du fortfarande saknar ström har sannolikt huvudsäkringen i elcentralen löst ut. Du kontaktar då Nytorget Fastigheter AB:s felanmälan och utanför kontorstid Bravida Jour.

Hur byter man huvudsäkring?
Innan du byter huvudsäkring ska du stänga av alla elprodukter och/eller strömbrytare i lägenheten. Din huvudsäkring finns i trapphuset på ditt våningsplan. Där finns två luckor, en till varje lägenhet. Kontrollera märkningen för att hitta din. Säkringen är märkt med ditt nya fyrsiffriga lägenhetsnummer. Skruva ur behållaren och byt till en ny säkring. Skruva därefter tillbaka behållaren. Löser säkringen ut igen när du sätter i den eller när du slår på elprodukterna/ strömbrytarna är det antagligen fel på en elprodukt eller armatur och de behöver service.

Vi sparar föreningens pengar om vi byter huvudsäkringar själva i stället för att felanmäla. Har du svårt att komma åt att byta eller känner dig osäker – fråga en granne om hjälp!

Värme & Ventilation i Brf Humlan 4

Värmesystemet

Uppvärmningen av våra hus bygger på fjärrvärme. Det finns en undercentral i vardera av våra hus som genom värmeväxlare överför fjärrvärmen dels till varmvatten till våra kranar och dels till det vatten som cirkulerar i våra radiatorer vilka värmer våra lägenheter. Undercentralerna har ett styrsystem som utifrån utetemperatur och tänkt innertemperatur samt information om uppvärmningssystemets egenskaper, bestämmer vilken temperatur vattnet som går ut till radiatorerna ska ha samt temperaturen på tappvarmvattnet i kranarna.

För att vi som bor i lägenheterna ska kunna justera temperaturen efter våra önskemål, inom vissa gränser, sitter det termostater på varje radiator. Genom att vrida på vredet kan flödet genom radiatorn fås att öka eller minska, för att få varmare respektive svalare. Det vatten som strömmar genom radiatorerna tillhör ett och samma system. För att få ett så pass stort system att fungera och för att kunna ta hänsyn till att lägenheterna på grund av sin placering i huset och i förhållande till undercentralen har olika uppvärmningsbehov måste det injusteras. En lägenhet på andra våningen i en port mitt i en huskropp är till exempel lättare att värma upp än en lägenhet på en gavel eftersom den har färre ytterväggar. Vid injusteringen tas alla termostater bort så att ett grundflöde kan ställas in i alla lägenheter för att få samma grundtemperatur överallt.

Ventilationssystemet

Ventilationen i våra hus bygger på självdragsprincipen. Grunderna för ett välfungerande självdragsystem är att ta in luft via sovrum och vardagsrum och ha utflöde från de fuktigare utrymmena kök och badrum. Det finns därför tilluftsventiler under fönsterbräderna i sovrum och vardagsrum och frånluftsventiler ovanför bad/dusch i badrum och ovanför spisen i köket. Principen för självdrag bygger på att varm luft stiger. Den kalla luften som tas in värms upp, stiger och söker sig till frånluftsventilerna. Ett självdragsystem fungerar därför bra under de kallare årstiderna då det är stor temperaturskillnad mellan ute och inne vilket skapar det luftflöde som behövs. Däremot fungerar det sämre när det är varmt ute, då det är svårt att få till flödet eftersom det inte är någon temperaturskillnad.

För att ett självdragsystem ska fungera krävs att såväl till- som utflöde kan ske obehindrat. Det är därför viktigt att tilluftsventilerna inte är stängda eller igensatta, eller att de fylls med något för att minska drag. Det måste också finnas möjlighet för luft att flöda mellan rummen. Det är skälet till att det ska finnas en liten slits i dörrar/karmar mellan rummen. Det är också skälet till att det inte får finnas några fläktar som leder ut luft till frånluftskanalen. Ett annat skäl till att sådana fläktar inte får finnas är att det gör att matos lätt kan föras till grannlägenheterna eftersom de murade ventilationskanalerna inte är byggda för att klara detta. Kolfilterfläktar kan däremot fungera eftersom en sådan renar luften och därefter återför den till rummet.

Koppling mellan värme och ventilation

Radiatorerna värmer luften som finns närmast dem. För att radiatorerna ska kunna värma lägenheterna på ett tillfredsställande sätt krävs därför att det finns ett flöde som sprider den varma luften in i rummet. Genom ett sådant flöde tas också ny kall luft in som kan värmas upp och skapa cirkulation. Det är skälet till att tilluftsventilerna finns ovanför radiatorerna.

För att få till en bra uppvärmning behöver vi därför ha en bra ventilation.

Markskötsel och snöröjning

Gräsklippning sköts av medlem i föreningen. Andra tjänster som exempelvis häckklippning och trädvård köps in. Trädgården, blommor och rabatter sköts av Trädgårdsgruppen samt vid Städ- och Trädgårdsdagen som äger rum på vår resp. höst.

Snöröjning och halkbekämpning utförs av PB Mark & Miljö. Grus används mot halka framför husen men inte på trappstenen. Grus framför portarna gör att portarna inte går igen ordentligt. Vi har tidigare använt issmältningsvätska på trappstenen som alternativ till grus, men insett att den förstör stenen. Därför är det viktigt att vi hjälps åt att snabbt sopa bort snö framför portarna för att snön inte ska packas och bilda isfläckar. Vi vill inte att någon ska halka och slå sig. Det kan dröja innan PB Mark & Miljö kommer.

Takskottning sköts av Takjour Entreprenad AB som efter avrop från styrelsen utan oskälig fördröjning ska röja tak från snö och överhäng. De ska även ta bort den snö som fallit ned på marken i samband med takskottningen.

Säkerhetsaspekter på snöröjning och sandning
För att sammanfatta. Ett viktigt skäl till att hålla snöfritt framför våra portar är att portarna ska kunna stänga ordentligt. Då undviks värmeförluster och vi ser till att obehöriga inte kommer in nattetid vilket ökar säkerheten i vårt boende. En annan viktig aspekt är att vi vill undvika halkolyckor. Kan vi hjälpas åt att hålla grus och snö borta från trappstenen så ökar detta allas personliga säkerhet. Föreningen har ställt ut en piassavakvast och en snöskyffel till varje port.

Avslutade projekt

Injustering av värme (2023/2024)
Energideklaration 2023
OVK-besiktning och ventilationsgenomgång (2022)
Dränering (2022)
Stamspolning 2020/2021
Renovering av trapphus (2020)
Målning av yttre fönsterkarmar och fönster (2019)
Renovering av el i gemensamma utrymmen samt omdragning av el-stigare i trapphuset. Förberedelse för 3-fas. (2017)
Relining av liggande avloppsstammar. (2016)
OVK-besiktning och ventilationsgenomgång (2014/15)
Energibesiktning (våren 2013)
Stamspolning och filmning av huvudstammar (2013)
Fönstermålning (2012/2013)
Byte av undercentral och injustering av värmesystem (2012)
Balkongrenovering (2012)
Installation av säkerhetsdörrar (2012)
Värmeutredning samt mätning av värmespill mellan våra hus (2011)
Portrenovering (2011)